O atrakcyjności oferty dewelopera decyduje nie tylko lokalizacja i cena metra kwadratowego mieszkania, ale także elastyczność oraz sposób i tempo, w jakim realizuje harmonogram prowadzonych prac.

Billboardy, plakaty i reklamy w mediach. Deweloperzy na każdym kroku biją się o klientów i przekonują, że to właśnie ich inwestycja jest jedyna i niepowtarzalna. Z reguły magnesem przyciągającym osoby, które chcą kupić nowe mieszkanie jest cena.

Każdy deweloper zachęca do zakupu mieszkania właśnie u niego, kusi dobrą lokalizacją, atrakcyjnymi cenami, jak też wysoką jakością materiałów wykończeniowych. Jednak przeznaczając kilkaset tysięcy złotych na zakup nowego mieszkania nie możemy pozwolić sobie na wybór nieodpowiedniego dewelopera. Bowiem nierzetelny inwestor może nie wywiązać się z inwestycji, a my możemy zostać bez mieszkania i z licznymi problemami.

Dlatego też przed podpisaniem umowy i powierzeniem oszczędności życia, warto sprawdzić wiarygodność dewelopera, m.in. czy ma stabilną sytuację finansową i nie grozi mu upadłość. Można to zlecić wyspecjalizowanym wywiadowniom gospodarczym lub sprawdzić firmę własnymi siłami.

Pierwszym krokiem powinno być dokładne sprawdzenie rzetelności dewelopera. Przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów warto sprawdzić następujące dokumenty:

• Całkowity odpis z KRS lub wypis z ewidencji działalności gospodarczej (pokaże nam to dokładną historię firmy)
• Zaświadczenia z urzędu skarbowego, ZUS-u o nie zaleganiu z podatkami i świadczeniami. W Sądzie Rejonowym można sprawdzić, czy nie toczy się postępowanie upadłościowe
• Akt notarialny nieruchomości stwierdza, czy deweloper jest jedynym właścicielem gruntu, na którym ma powstać inwestycja, dodatkowo w księdze wieczystej wykazane jest rodzaj prawa do korzystania z tego gruntu (własność, użytkowanie wieczyste)
• Prawomocne pozwolenie na budowę – powinno stanowić załącznik do umowy deweloperskiej
• Plan zagospodarowania przestrzennego przedstawi nam przyszłość terenu wokół naszego domu – czy w sąsiedztwie nie ma przewidzianych w planach terenów przemysłowych lub tras szybkiego ruchu
• Warto również obejrzeć inne już istniejące inwestycje zrealizowane przez tego dewelopera, porozmawiać z mieszkańcami o tym, jak faktycznie mieszka się w tych miejscach, współpracuje z inwestorem; dobrym źródłem informacji są również fora internetowe

Poprośmy dewelopera o:

1. zaświadczenie z urzędu gminy – jeśli prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji – z informacjami na temat przedmiotu prowadzonej działalności;
2. odpis z Krajowego Rejestru Sądowego – jeżeli prowadzi działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej (taką właśnie formę działalności najczęściej wybierają duże przedsiębiorstwa budowlane). Z odpisu dowiemy się, czy firma nie jest postawiona w stan likwidacji lub upadłości, czy corocznie składa sprawozdania finansowe, czy prowadzone były wobec niej postępowania egzekucyjne oraz czy ma zaległości podatkowe i na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Akta rejestrowe są jawne – można zatem udać się do sądu rejestrowego i przejrzeć dokumenty finansowe i pozostałe; rzetelne spółki składają sprawozdanie finansowe co roku (zgodnie z obowiązkiem nałożonym na nie przez ustawę o rachunkowości).

Przy sprawdzaniu dewelopera, warto wziąć pod uwagę jeszcze inne kwestie: pierwsza z nich dotyczy tego, w jaki sposób pomaga on swoim klientom w staraniach o kredyt hipoteczny. – Relacja taka zdecydowanie nie powinna ograniczać się jedynie do przekazania bankom kompletu dokumentów inwestycyjnych – mówi Magdalena Górzna – Jaromin z firmy deweloperskiej PBG Erigo. – Swoim klientom udostępniamy listę banków oraz doradców kredytowych, z którymi współpracujemy. Dzięki podpisanym umowom z poszczególnymi bankami, nasi klienci otrzymują korzystniejsze warunki kredytowania. Poza tym, klienci mogą liczyć na szybki proces przekazywania wszelkich dokumentów i zaświadczeń niezbędnych do uzyskania decyzji kredytowej bezpośrednio między naszą firmą a bankiem, co skraca proces uzyskania kredytu – dodaje.

Druga natomiast dotyczy wyboru dewelopera, który dba o swojego mieszkańca nie tylko przed zakupem, ale również po nim. Zakup mieszkania to duży wydatek, który najczęściej finansuje kredyt wzięty na 20-30 lat. – Spłata miesięcznej raty jest więc dużym obciążeniem dla domowego budżetu, przez co kompleksowe wyposażenie wnętrza jest odkładane na dalszy plan. Program rabatowy, jaki oferują deweloperzy swoim mieszkańcom umożliwia zakup sprzętu RTV i AGD, mebli, płytek, paneli podłogowych, usług wykończeniowych w dużo atrakcyjniejszych cenach.

Kilka ważnych zasad, które warto zastosować:

• odwiedź fora internetowe – deweloperzy często udzielają się na serwisach zrzeszających entuzjastów budownictwa lub zakładają fora dla mieszkańców poszczególnych inwestycji – to doskonałe źródło informacji z pierwszej ręki. Opinie w Internecie warto sprawdzić, bo nierzadko zdarzają się firmy, które nie dotrzymują warunków umowy deweloperskiej o kupnie mieszkania. Oddają inwestycje ze znacznymi opóźnieniami, albo ich realizacja znacznie odbiega od pierwotnych założeń. Pamiętaj – mieszkanie, które kupisz będzie ci służyło przez kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat.
• sprawdź, czy deweloper zdobył nagrody (koniecznie przeczytaj na jakich warunkach są one przyznawane),
• odwiedź stronę Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) i zobacz czy deweloper, którego oferta Cię interesuje, jest jego członkiem,
• zweryfikuj czy wybrany przez Ciebie inwestor posiada „Certyfikat dewelopera” – otrzymują go jedynie firmy o ugruntowanej pozycji na rynku, cechujące się dobrą sytuacją ekonomiczną, rzetelnością budowlaną i gwarancjami finansowymi dla klienta,
• odwiedź stronę dewelopera i przejrzyj historię jego inwestycji. Poszukaj opinii mieszkańców na forach i serwisach branżowych,
• poszukaj informacji na temat sposobu finansowania inwestycji,
• napisz maila do handlowca z prośbą o więcej informacji. Umów się na spotkanie, to do niczego nie zobowiązuje.

Chcąc uzyskać więcej informacji najprościej umówić się na spotkanie z handlowcem – to do niczego nie zobowiązuje. Podczas wizyty w salonie sprzedaży warto poprosić o:

• sprawozdania finansowe firmy – rzetelne firmy prowadzą przejrzystą politykę finansową i bez problemów udostępnią dane potwierdzające ich stabilną sytuację ekonomiczną,
• prospekt Informacyjny, który zgodnie z ustawą deweloperską firma jest zobowiązana dostarczyć klientowi,
• foldery informacyjne, w których streszczone są ważne informacje o osiedlu.

Oczywiste jest, że firmy deweloperskie jak wszystkie przedsiębiorstwa dążą do osiągnięcia zysku. Z tego powodu w ich ofercie znajdzie się najwięcej mieszkań cieszących się największą popularnością wśród klientów, a więc najłatwiejszych do sprzedaży.

Mowa zarówno o wielkości, jak i liczbie pomieszczeń. Tym istotniejsze jest więc takie opracowanie architektury i konstrukcji budynku, aby rzuty mieszkań stanowiły nie tyle ostateczną ofertę, ile raczej pewną propozycję wyjściową, z której dopiero powstanie przestrzeń odpowiadająca potrzebom mieszkańców.

Pewne rozwiązania w mieszkaniach deweloperskich są stosowane tak powszechnie, że niemal ich już nie zauważamy. Tymczasem dość często to zaledwie jedno z wielu możliwych rozwiązań, nie zawsze najlepsze (a już na pewno nie najlepsze dla wszystkich). Dodatkowo każde z nich można zastosować lepiej lub gorzej.

Sprawdzając wiarygodność i rzetelność danego dewelopera warto zapoznać się z odpisem z rejestru przedsiębiorców dotyczącym inwestora (odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). Dokument ten powinien prezentować dokładną historię firmy oraz zawierać informację m. in. o tym, czy dany deweloper składa regularnie do sądu rejestrowego swoje sprawozdania finansowe, czy wobec niego toczy się postępowanie upadłościowe lub czy komornik nie zajął już części jego kapitału. Tego typu informacje można również uzyskać z dokumentacji rejestrowej dewelopera, którą można znaleźć w Wydziale Sądu Rejonowego oraz z odpisów pozyskanych z Krajowego Rejestru Długów. Warto również zapoznać się z zaświadczeniami z Urzędu Skarbowego i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o (nie)zaleganiu przez dewelopera z podatkami i świadczeniami.

1. Rachunek powierniczy – może być to otwarty lub zamknięty.

Na poprawę wiarygodności dewelopera wpływać powinno posiadanie przez niego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego) w banku. Zgodnie z przepisami tzw. ustawy deweloperskiej firmy, które rozpoczęły się po 29 kwietnia 2012 roku nowe inwestycje muszą w całości sfinansować ją z własnych środków lub kredytów i inwestycji, a nie jak dotychczas dowolnie rozporządzając pieniędzmi klientów. W sytuacji, w której doszłoby do upadłości dewelopera, nabywcy odzyskują środki zgromadzone na rachunku powierniczym.

W przypadku otwartego rachunku powierniczego, który jest obecnie najbardziej popularny na rynku, przelewamy środki na indywidualny numer rachunku powierniczego. Nasze wpłaty są przelewane deweloperowi dopiero po weryfikacji przez bank, który prowadzi rachunek powierniczy, zakończenia etapu robót ustalonego w harmonogramie. Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż inwestycji po 29 kwietnia 2012 r. zgodnie z prawem ma obowiązek prowadzić rachunek powierniczy dla realizowanej inwestycji.

2. Prospekt informacyjny
Deweloper ma obowiązek przygotowania i przekazania klientowi prospektu informacyjnego. Jest to dokument wprowadzony dzięki ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie ustawą deweloperską. Deweloper wpisuje w nim dane dotyczące spółki, informacje o dotychczas zrealizowanych przez siebie inwestycjach, opisuje stan prawny działki, źródła finansowania projektu, obciążenia hipoteczne, terminy realizacji oraz głównego wykonawcę. Jest to dla nabywcy podstawowe źródło wiedzy na temat dewelopera zakończonych i prowadzonych przez niego inwestycji.

Co daje ustawa deweloperska?

• Ustawa wymaga od dewelopera, aby przedstawił klientowi  Prospekt Informacyjny, który zawiera informacje prawne i finansowe o inwestycji i deweloperze.
• Umowa deweloperska jest sporządzana w obecności notariusza, jej koszt pokrywają po połowie deweloper i kupujący mieszkanie. Roszczenia klienta wynikające z umowy będą wpisane do księgi wieczystej nieruchomości.
• Ustawa nakłada na deweloperów obowiązek wprowadzenia rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych), na które klienci lub banki wpłacać będą środki przeznaczone na zakup nieruchomości.
• Warunki odstąpienia od umowy, a także wysokość ewentualnych odsetek i kar są ustalane przy podpisywaniu umowy.

3. Sprawozdanie finansowe i rejestry dłużników
Warto sprawdzić dewelopera w rejestrach dłużników, KRD, InfoMonitorze itp. Brak obecności firmy w tych bazach nie daje jednak 100-procentowej pewności, że posiada ona płynność finansową. Deweloper jest zobowiązany na prośbę zainteresowanego do umożliwienia wglądu w swoim biurze sprzedaży sprawozdań finansowych za dwa ostatnie lata działalności. Ich szczegółowa analiza może być pomocna przy ocenie dewelopera. Należy jednak pamiętać, że sprawozdania finansowe odnoszą się do historii spółki w przeszłości.

4. Finansowanie inwestycji
Warto również dowiedzieć się, w jaki sposób deweloper zamierza finansować inwestycję. Tę informację znajdziemy w omówionym wyżej prospekcie informacyjnym.

5. Historia dewelopera
Jednym z podstawowych elementów weryfikacji dewelopera jest historia jego zrealizowanych inwestycji (kilka z nich deweloper ma obowiązek wpisać je do prospektu informacyjnego). Niezastąpionym źródłem informacji jest internet, a w szczególności strona www dewelopera, forma internetowe, wyszukiwarki mieszkań. Aby zweryfikować znalezione w internecie informacje warto wybrać się także w sąsiedztwo opisywanej inwestycji i porozmawiać z mieszkańcami lub sąsiadami.

6. Wizyta na budowie
Jeśli budynek jest w stanie surowym zamkniętym, to dobry deweloper umożliwi możliwość wizyty na budowie i zobaczenia mieszkania. Poinformuje o ewentualnych zagrożeniach, zadba o bezpieczeństwo wizyty.

Najlepiej wybierz się na nie osobiście, porozmawiaj z osobami, które spotkasz na ulicy. Przyjrzyj się zabudowie, wykończeniu budynków. Przespaceruj uliczkami i zwróć uwagę na najbliższe sąsiedztwo – czy w okolicy są sklepy spożywcze, apteka, szkoły, przedszkola. To wszystko będzie ci potrzebne, gdy zamieszkasz w tym miejscu.

Rodzina, znajomi czy osoby, które już zamieszkały w budowanych przez dewelopera budynkach mogą wyrazić swoje opinie w kilku ważnych aspektach. Mianowicie mogą udzielić odpowiedzi na pytania: jak się mieszka w zakupionym mieszkaniu, czy deweloper terminowo wywiązywał się ze swoich zobowiązań, czy standard wykończenia lokalu był zgodny z umową i oczekiwaniami, czy deweloper chętnie pomaga załatwić wszystkie formalności, czy można się z nim targować, jak wspominają posprzedażową współpracę z deweloperem i wiele innych.

7. Partnerskie relacje i komfort zakupu
Zwróć uwagę na komunikacje z Deweloperem. Dobry powinien zapewnić indywidualne podejście do istotnych dla Ciebie kwestii.

8. Dobra umowa
Jasna i przyjazna umowa to dobrze napisana umowa. Buduje ona zdrową relację. Stosuje równoważne zapisy dla obu jej stron. Nie zawiera klauzul abuzywnych wyszczególnionych przez UOKiK.

9. Kompleksowa obsługa
Deweloper może pomóc w wielu kwestiach związanych z zakupem mieszkania. Zaproponuje doradcę finansowego, przygotuje za Ciebie wszelkie dokumenty, od strony inwestycji, do procesowania wniosku kredytowego. Dowiedz się, czy deweloper umożliwia wprowadzenie zmian lokatorskich i czy koordynuje proces rękojmi.

10. Rozmowa z kierownikiem budowy
Zapytaj, czy deweloper masz szansę rozmowy z kierownikiem budowy. Jeśli tak to warto zapytać go o wszystkie interesujące Cię szczegóły, w tym np. o kwestie związane  z doświetleniem i ustawnością mieszkania, a także rodzajem i jakością użytych materiałów. Często też takie informacje dostępne są w biurze sprzedaży.  

11. Kultura organizacji
W biurze sprzedaży dewelopera powinieneś otrzymać informacje wszelkie istotne dokumenty związane z inwestycją i firmą. Jeśli deweloper nie chce udostępnić dokumentacji to jest to niepokojący syndrom.  

12. Polecenia i rekomendacje
Jeżeli deweloper zakłada program rekomendacji i poleceń, to już znak, że nie unika konfrontacji i bierze odpowiedzialność za wykonaną inwestycję.

13. Uczestnictwo w żuciu Wspólnot
Zwróć uwagę czy deweloper nie odcina się od życia Wspólnoty mieszkaniowej, czy odpowiada za usterki i czy nie zostawia inwestycji wyłącznie Administratorowi. To świadczy o jego odpowiedzialności, buduje zaufanie.

14. Misja i wartości
Budować i sprzedawać tanie mieszkania to nie wszystko. Zwróć uwagę czy deweloper dba o wyższy standard oraz zagospodarowanie osiedli, by zaspokoić potrzeby bardziej wymagających klientów. Wizytówką dobrego dewelopera są także elementy dodatkowe. Sprawdź czy wykorzystał wszelkie możliwości by postawić ławkę, klimatyczne oświetlenie, fontanny, place zabaw czy stacje do serwisowania rowerów. Wybierając mieszkanie, zwróć uwagę na filozofię dewelopera. Wartości i dbałość widać nie tylko na zrealizowanych osiedlach ale i na samej budowie i jej otoczeniu (porządek, schludność, dbałość o estetykę, i w miarę możliwości nie zakłócanie życia mieszkańców sąsiadujących budynków).

Mając do dyspozycji tak wiele różnych źródeł informacji, warto poświęcić nieco czasu, aby upewnić się, że pieniądze na wymarzone mieszkanie powierzamy w ręce wiarygodnego i rzetelnego dewelopera.

Pamiętajmy o tym, że inwestujemy nasze pieniądze, nierzadko kwoty niemal niebotyczne. Dlatego warto domagać się od dewelopera, któremu chcemy je oddać, wszystkich dokumentów i pozwoleń, by zyskać absolutną pewność naszej decyzji. Jeśli mamy jakieś wątpliwości, gubimy się w technicznym języku niektórych dokumentów, powinniśmy skorzystać z pomocy doświadczonego notariusza lub radcy prawnego specjalizującego się w nieruchomościach. Dobrze jest również skonsultować projekt umowy. Koszt porady prawnej w tym zakresie jest minimalny w stosunku do ceny mieszkania, a zapewni nam spokój ducha i bezpieczeństwo.